URBANISMO

1. Estructura: buscamos gestionar una planificación urbana integral de la Ciudad. Para esto, es necesario aumentar la articulación y la participación ciudadana, a través del rol de las comunas con una integración vinculante en los procesos. Se hace vital tener una estructura de gobierno más eficiente, basada en la evidencia, que de mayor importancia al Plan Urbano Ambiental.

2. Captación de plusvalía: para generar mayores incentivos para la construcción en el Sur. Incrementar el valor del suelo en la zona sur, densificar poblacionalmente con mixtura de usos en una ciudad de cercanía con más comercios, servicios y puestos de trabajos. Consolidar la zona para que el estado gradualmente adquiere un rol más pasivo ante una dinámica urbana virtuosa. Herramientas:

a) CONSTRUCCIÓN: La constructividad diferencial CPU-CUR genera la plusvalía que es recuperada al 100% por el Estado.
b) READMINISTRACIÓN DE LOS FONDOS INGRESADOS: El Fideicomiso capta la plusvalía y distribuye los fondos de manera equilibrada.Reorganizar el uso del fondo de plusvalía con el fin de potenciar sistema de créditos.
c) REINVERSIÓN DE FONDOS EN LA CIUDAD Y SUS HABITANTES: La reinversión se hace en mejora de infraestructura (obra pública), créditos a la construcción (oferta) y créditos a la compra de vivienda (demanda)
d) Reemplazo del existente FODUS sin capacidad de la redistribución urbana deseada, por un fideicomiso bajo la administración del Banco Ciudad. Constitución de un fideicomiso para la gestión de los créditos hipotecarios y el seguimiento de los proyectos inmobiliarios. Posibilidad de convenios urbanísticos en parcelas especiales. Tierras fiscales: preferentemente destinadas a espacio público y equipamientos. Coordinación y gestión del GCBA entre dueños de tierra y desarrolladores.

¿Por qué? Ante la saturación del corredor norte en valor de suelo, constructividad e inversión privada, el cobro propuesto de plusvalía pretende redistribuir la inversión pública y privada hacia nuevas áreas de desarrollo para potenciarlas como futuras subcentralidades. Desarrollo más homogéneo en la CABA. Efectos: 1040 m2 vendibles al 100% plusvalía → USD 923.120 (374 % + COBRO). La ciudad deseada prevé un mayor equilibrio mediante la redistribución de la inversión y el acceso a oportunidades, para alcanzar el desarrollo de las subcentralidades que contribuyen a una ciudad equilibrada, participativa, policéntrica y de cercanía.

3. Utilizar en mayor medida el reajuste de tierras y regularizar las las áreas vacantes. Es un método de adecuar el suelo para usos urbanos. Los predios originales son transformados, teniendo en cuenta que parte de sus áreas deben ser cedidas para las estructuras públicas, y la parte restante debe ser reconfigurada para asegurar un uso más eficiente –pero no por esto menos rentable- del suelo. Puede estar
vinculado a iniciativas públicas o privadas.
Por ejemplo: en caminito la boca, cocheras de micros en barracas. Utilizar estos espacios con mayor disfrute de todos los vecinos.

¿Por qué? revalorización de las propiedades colindantes o de la zona, aumento de la recaudación impositiva de los distintos niveles de gobierno, mayor actividad económica local, beneficios de la ciudad compacta (disminución de los tiempos de traslado, acceso a servicios, etc.)
4. Generar un sistema de Incentivos a la construcción sustentable y eficiencia energética. Normas para incentivar materiales y electrodomésticos más eficientes.
Lo que se puede hacer en las ciudades para combatir el cambio climático es trabajar sobre la eficiencia energética. La normativa urbana establece un Compromiso Ambiental para la Sustentabilidad Urbana y la Calidad Ambiental del Hábitat en la mitigación de los efectos del cambio climático. El CUR (7.2.8) define estrategías y herramientas y el CE (3.7) su alcance y parámetros.

Ejemplos:

● Prevención isla de calor: Techos Fríos y verdes, muros verdes, superficies reflectantes; materiales que no absorban calor; y reducción del calor.
● Riesgo hídrico: Ralentización; Infiltración; recolección y reuso; Superficie absorbente y semi absorbente sobre terreno natural o losa
● Restauración biodiversidad: Superficie Vegetada Nativa; Superficie de césped menor; Incorporación y protección de arbolado
● Calidad ambiental: Confort visual, Acústico; Calidad de Aire; Materiales y sustentabilidad; Gestión de Residuos y del Proceso Constructivo
● Hábitat: Disminución en el consumo de Energía Eléctrica; Medidores Inteligentes. Acondicionamiento Térmico; Energías Renovables.

5. Jerarquizar proyectos ancla en el centro geográfico de la ciudad. Además del desarrollo del Sur, en el Centro y Norte de la ciudad se pueden realizar obras que mejorarán el disfrute de los vecinos. Estas obras tienen un foco en el aprovechamiento de espacios hoy en desuso o subutilizados, la promoción de espacios verdes y la eliminación de barreras urbanas.
· Parque Metropolitano Cementerio Chacarita
· Isla de la Paternal (Hipermercados)
· Predios Agronomía FAU-UBA
· Bajo Viaducto FSM (San Martín y Mitre)
· Corredor verde del oeste
· Playas Ferroviarias Liniers y Caballito
· Refuncionalización Instituto de Menores Roca
· Ex Cárcel de Devoto
· Plaza Policlínico Bancario
· Plaza Villa Santa Rita
· Proyectos comunales
· Integración Av. Gral Paz
· Losas arriba de las vías soterradas del Sarmiento

6. Actividades culturales y atracciones en barrios:
● Visibilizar el potencial turístico de los circuitos menos tradicionales

● Recuperar Microcentro como polo turístico
● Cultura sur: programa para posicionar al sur de la ciudad como un espacio de producción artística y de desarrollo comunitario.
● Fomentar la economía de congresos, convenciones y ferias internacionales
● Mejorar el acceso a Aeroparque y al puerto de pasajeros
● Activar el borde costero como eje turístico

7. Eliminación de diversas barreras urbanísticas: 9 de Julio Sur, Hospitales, Lugano, etc
8. Frentes activos. Espacios de uso en relación directa con el peatón, integrados al espacio público. Las plantas bajas de los edificios son los puntos de conexión entre espacio público y privado, y en ellos se desarrollan diferentes acciones sociales y de movilidad, no sólo para entrar y salir de los edificios, sino también para observar, oler, esperar, interactuar. Todo ésto es parte de lo que llamamos “ciudad a escala
humana”, y aporta comodidad, disfrute, seguridad a quienes transitan por el lugar.

9. Parques lineales bajo autopistas.

VIVIENDA

Acceso a la compra de vivienda

1. Financiamiento para el acceso a la vivienda: se busca una política que permita acceder a la vivienda a través de sistemas de microcrédito, impulsando mecanismos de ahorro previo para demostrar capacidad de pago (para la población con empleos
informales). A su vez, se propone crear instrumentos para ahorro a escala adecuada para las familias, con incentivos y a valor indexado (por costo de la construcción u otro tipo de ajuste).

2. Financiamiento para el aumento de la oferta de viviendas disponibles: financiar construcción progresiva, mejoramiento y mantenimiento. Por otro lado, impulsar alternativas de crédito intermedio a desarrolladores e inversores para la construcción.
Acceso al alquiler de vivienda

3. Políticas para inquilinos: implementar subsidios a favor de los inquilinos para el pago de las garantías necesarias para la concreción de la suscripción de nuevos contratos de locación. Sistema de garantías mediante bancos públicos. Otra propuesta consiste en un subsidio para pagar el canon locativo: el monto representa un porcentaje del canon y se otorga para el pago de alquileres cuyos montos no
superen X cantidad de pesos. Establecer un tiempo determinado (primer año de contrato, por ejemplo).

4. Políticas para mejoramiento del mercado de alquiler: establecer un crédito blando para mejoramiento de viviendas para incorporar al mercado de alquiler, destinado a aquellos propietarios/as que pongan a disposición su vivienda que se encuentre en condiciones críticas y que acepten a cambio reducir el monto del alquiler por un tiempo determinado. Tener beneficios impositivos (reducción del impuesto de
bienes personales, ganancias, IVA, de sellos).

Barrios populares

1- Sostenibilidad de los procesos: para que los proyectos de reurbanización que se encuentran en implementación como aquellos que se impulsen en una nueva gestión sean sostenibles en el tiempo, se tienen que implementar herramientas para garantizar la sostenibilidad económica del proceso como el arraigo de la población que quiera seguir viviendo en su barrio. Para eso proponemos lo siguiente:

-Implementar la tarifa social con carácter colectivo en los barrios urbanizados teniendo en cuenta la situación de vulnerabilidad de las familias en base a las dificultades económicas por bajos ingresos, el carácter social de la vivienda y la zona/polígono. El objetivo es facilitar
el acceso, asequibilidad y disponibilidad de los servicios públicos para las familias reasentadas.
-Exenciones tributarias (ABL, ingresos brutos): en el mismo sentido que el punto anterior, el objetivo es garantizar la sostenibilidad del proceso de urbanización, teniendo en cuenta que las familias tienen que afrontar nuevos gastos cuando son reasentadas en viviendas nuevas o cuando se formalizan los servicios públicos y la situación dominial de sus viviendas preexistentes.

-Formación y fortalecimiento de los consorcios en los complejos habitacionales nuevos:
promover la participación plena, efectiva e igualitaria de los/as residentes de conjuntos habitacionales de vivienda social para la administración y representación consorcial mediante la capacitación en propiedad horizontal y administración de consorcios a través de
cursos, talleres y asesoramiento permanente.
- Potenciar la presencia de desarrollo económico en los barrios. Incorporar empresas y micro emprendimientos.

2-Arraigo de la población: el objetivo es buscar herramientas para evitar el desplazamiento de la población objeto de la urbanización de barrios populares por presión del mercado inmobiliario. Se deben realizar los esfuerzos necesarios para que la población que quiera
permanecer en estos barrios una vez urbanizados no sea expulsada ni por incapacidad de pago ni por presión de procesos de gentrificación. Para eso, proponemos lo siguiente:

- Establecer alternativas a la regularización dominial: derecho de superficie.
Este instrumento permite a los habitantes de los barrios populares usar, gozar y usufructuar el inmueble construido adquirido, a la vez que el Estado conserva la propiedad del suelo en el que está construido dicho inmueble.
- Establecer restricciones sobre el parcelamiento y la edificabilidad que apunten a consolidar los usos residenciales destinados a sectores populares del área. Limitar el interés que las zonas donde se asientan los barrios populares urbanizados generen para desarrollar emprendimientos comerciales o de desarrollo inmobiliario con efecto gentrificador.
- Establecer cargos en las escrituras: incorporar previsiones que permitan que a lo largo del tiempo, a medida que los actuales habitantes de estos barrios vayan cambiando en razón del movimiento esperable de la población, ello no impacte en una alteración del tipo de población beneficiaria, que desvirtúe el fin social y habitacional que le dio sentido a la política. Ejemplo: derecho de preferencia.