La crisis de la vivienda: situación a nivel nacional y en la Ciudad de Buenos Aires

Acceso a la vivienda como derecho básico universal

La crisis de acceso a la vivienda que existe a nivel global y local no es una novedad. Sin embargo, la exigencia por el acceso a este derecho vital no se encuentra tan presente en la agenda pública. 

De acuerdo a la ONU, se necesitan construir 96,000 nuevas viviendas asequibles cada día para albergar a los aproximadamente 3 mil millones de personas que las necesitarán para el 2030 (ONU-Hábitat). Este problema se intensifica si se comprende que, en la mayoría de los países, el costo de la vivienda ha crecido más rápido que los ingresos, volviendo a la vivienda no asequible, especialmente en áreas urbanas debido a la creciente mercantilización global de la vivienda.

Esta crítica situación se debe a varios factores conectados. Por un lado, procesos de reestructuración del Estado con creciente privatización de servicios públicos y escasa provisión de viviendas como política pública. La crisis financiera de 2008 intensificó esta situación incrementando la privatización de viviendas sociales, desempleo, pobreza, el número de personas que no pueden pagar alquileres o hipotecas, los desalojos y las personas sin hogar. Por otro lado, los bienes raíces se han vuelto un destino creciente de las inversiones globales transformando al mercado inmobiliario en un mercado especulativo y generando un aumento sin precedentes de los precios de la vivienda. 

Sin embargo, acceder a una casa es un derecho básico establecido por la Declaración Universal de Derechos Humanos (Art. 25) e incorporado a nuestra Constitución Nacional (Art. 75, inc. 2) hace más de un cuarto de siglo. Pero, tanto a nivel mundial como local, el progreso realizado en materia habitacional fue insuficiente, y la exigencia respecto del cumplimiento de su acceso no posee la legitimidad pública que ha movilizado otros derechos. 

Contar con una vivienda adecuada es uno de los aspectos más básicos para acceder a una vida de calidad, estable y segura, pero en Argentina el debate público en torno a este derecho estuvo restringido apenas a la sanción de la Ley de alquileres, ahora derogada por el DNU 70. La retirada gubernamental del sector (en este y muchos gobiernos anteriores) se complementa con: 1) la incapacidad del sector privado para atender las necesidades habitacionales de un segmento cada vez mayor de la población, y 2) un creciente proceso de mercantilización de la vivienda. “La vivienda y el sector inmobiliario comercial se han convertido en la "commodity" preferida para las finanzas corporativas [...] con consecuencias profundas para aquellos que necesitan vivienda adecuada” (ONU, 2017, p. 3). 

Estado de situación de la población inquilina en CABA (septiembre 2024)

Durante los últimos años, la población inquilina ha aumentado con respecto a la propietaria en la Ciudad de Buenos Aires. Este dato se corrobora si comparamos la Encuesta Anual de Hogares de 2023 con respecto a la de hace 20 años. En 2003, la población inquilina era de 23.9% mientras que en la actualidad es de 35.7% y la población propietaria pasó de 64.4% a 50.7%. El creciente desajuste entre los salarios y los precios del suelo es una de las causas de este fenómeno. Si  bien desde el año 2020, el precio del suelo disminuyó a causa de la pandemia del covid 19, entre los años 2006-2018, la evolución del precio del m2 promedio para departamentos a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 145%.

La situación habitacional de los inquilinos y las inquilinas es inestable debido, entre otras cuestiones, a los cambios permanentes en la legislación que se llevaron adelante durante los últimos años. Desde la sanción de la ley N° 27.551 en el año 2020, la normativa se modificó en 2 oportunidades. En primer lugar, se sancionó la ley N° 27.737 en el año 2023, que introdujo modificaciones a la ley anterior, en cuanto a la duración de los contratos de locación, el índice de ajuste y la periodicidad de los aumentos. Y la última modificación se produjo con la publicación del DNU 70/2023, que plantea cambios de fondo a la normativa de locaciones urbanas. 

Si tenemos que enumerar cuales son  las barreras de acceso de la población inquilina, que pudieron verse mejoradas o empeoradas según estuviese una u otra legislación en vigencia, se encuentran, además de los montos de los alquileres, los gastos que implica ingresar a una nueva vivienda (el monto correspondiente a uno o dos meses de alquiler en concepto de depósito, mes de adelanto, garantía, gastos de certificación de firmas y pedidos de registro dominial). 

La población inquilina que no puede sortear estas barreras de acceso, es desplazada a alquilar de manera informal, en villas, conventillos, inquilinatos y hoteles, donde las condiciones de precariedad y hacinamiento se agudizan y donde los precios no dejan de ser elevados. En la actualidad, el alquiler de una habitación de hotel para una persona con baño y cocina compartida ronda los $200.000. 

En cuanto a las barreras de permanencia de la población inquilina, la preocupación mayor es el precio del alquiler.  Entre las discusiones que se plantearon previo a la derogación de la ley de alquileres, se destaca el tema que el precio de inicio de las locaciones había aumentado desproporcionadamente debido a la imposibilidad que tenían los locadores de realizar ajustes periódicos al precio de la locación, por lo que intentaban blindarse estableciendo un monto inicial alto para no perder frente a la inflación. Según datos publicados por Zonaprop a partir de la derogación de la ley de locaciones urbanas, se produjo una caída del precio de los alquileres del 20% en mayo de 2024 respecto del mismo mes del año pasado, y del 26% en relación a diciembre de 2023.

Fuente: elaboración propia en base a los datos publicados en Chequeado.com

A partir de la publicación del DNU 70/2023 la duración de los contratos de locación pasó de 3 años a no establecer un mínimo de tiempo, permitiendo que los contratos se firmen por 2 o 3 meses, si es el acuerdo al que arriban las partes. Por otro lado, los plazos de aumento estaban fijados en forma anual o semestral, dependiendo si los contratos eran bajo la ley N°27.551 ó N°27.737, tomando el índice para Contratos de Locación (ICL) que tenía en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE), o el índice de Casa Propia, mientras que ahora se pueden pactar aumentos en forma mensual y sin ningún índice de referencia. Por otro lado, la moneda de pago ahora es libre, pudiendo pactarse en pesos, en dólares o cualquier otra moneda. Por último, con la anterior legislación, la rescisión de contrato por parte del locatario tenía una penalidad entre 1 mes y 1 mes y medio de alquiler, mientras que en la actualidad tiene que pagar el 10% del resto del contrato.  

En la actualidad, a pesar de haber bajado el precio del alquiler inicial, la preocupación radica en la duración del contrato de locación (en algunos casos se firman contratos anuales, promoviendo la inestabilidad en la planificación de vida de las familias inquilinas) y en la frecuencia de las actualizaciones del monto, que en promedio se realizan en forma trimestral, y no en todos los casos se trata de inquilinos o inquilinas con trabajos formales y paritarias mensuales, por lo que la dificultad de permanencia de la población inquilina en sus viviendas continúa.

Por otro lado, los recientes anuncios sobre el lanzamiento de créditos hipotecarios son un aliciente en medio de un mercado de compra venta de inmuebles estancado que recién está resurgiendo post pandemia y sin financiamiento a largo plazo. La imposibilidad de acceder al crédito hipotecario condujo a las familias inquilinas a permanecer en esa modalidad de acceso a la vivienda sin esperanzas de poder adquirir una vivienda en propiedad. 

La evolución del mercado de locaciones urbanas debe ser analizado teniendo en cuenta el contexto económico, social y político que se encuentra atravesando nuestro país. En un reciente informe del Observatorio de la Deuda Social de la UCA, en base a los datos que surgen de la Encuesta Anual de Hogares del INDEC, se publicó que en el primer semestre de 2024 la pobreza alcanzó el 54.9% y la indigencia el 20.3% a nivel país. Allí se analizan las posibles causas y se destacan dos fenómenos que mantienen la pobreza y la indigencia en niveles altos: la pérdida de puestos de trabajo en el sector informal de la economía y por otro, las bajas remuneraciones de los trabajadores formales del sector privado. Estos datos no pueden dejar de analizarse si pensamos en un mercado de locaciones urbanas donde el acuerdo entre las partes se da en una relación asimétrica de poder entre locador y locatario que no permite pactar condiciones en los contratos en forma libre y la imposibilidad de sostener los acuerdos por descenso de los niveles de ingreso. 

Más construcción, menos propietarios 

En Argentina y en CABA en particular se ha dado un proceso de inquilinización de la población. A su vez, a pesar de que la población total se mantiene estable alrededor de los 3 millones de habitantes, el crecimiento sostenido de la construcción hace evidente un proceso de concentración de la propiedad inmueble con más propiedades, menos propietarios/as, y más familias inquilinas. 

Un reciente informe de ACIJ (Bercovich, D Alosio y Marino, 2024) señala que si bien las personas jurídicas son un porcentaje muy pequeño (3,5%) del total de propietarios en la CABA, estas tienen en su poder una parte significativa de las propiedades (11,9%). Además, mientras que las personas físicas propietarias tienen cada una, en promedio, 1,35 inmuebles, las personas jurídicas tienen 5,1. Esto evidencia que la concentración de la propiedad se explica en mayor medida por empresas que por personas físicas. Este mismo informe señala además que, de acuerdo a la AGIP existen 6.472 terrenos baldíos en la CABA, es decir tierra urbana vacante a la espera de ser edificada. Ello equivale a alrededor de un terreno baldío cada dos manzanas. Los mismos pertenecen en un 68,2% a personas jurídicas, que mantienen los terrenos ociosos, a veces por varios años, a la espera de cambios en el valor de la tierra urbana (Bercovich, D Alosio y Marino, 2024). 

Esta especulación con el suelo urbano, y una creciente mercantilización de la vivienda se traduce en concebir el suelo urbano y la planificación desde una lógica de intercambio de mercancías con fines de lucro, y en una desconexión cada vez mayor de las funciones sociales. Esto impacta en el precio de viviendas y terrenos, ya sea como destino de venta o alquiler, y ha generado también el sustantivo crecimiento de asentamientos informales, de hecho el 36.8% de la construcción de la CABA tiene origen informal (Álvarez Celis, 2022).  Avanzar en la retirada del suministro exclusivo de viviendas de los modos de intercambio basados en el mercado y, por lo tanto, un énfasis en el valor de uso de la vivienda se vuelve vital (Duyne Barenstein, et al., 2021). 

En muchas ciudades del mundo, y a diferencia de la lógica imperante hace muchos años en Argentina, las salidas de política pública vienen dadas por el incentivo del Estado en el alquiler social, y en contar con más terrenos, y viviendas en manos del Estado para el alquiler. Esto, porque permite que el mismo conserve un stock importante de viviendas que no se encuentran mercantilizadas, y que además permite incidir en el valor de los alquileres. 

El precio de la vivienda luego de la derogación de la Ley de Alquileres

Hasta diciembre, los alquileres estaban regulados por dos leyes de alcance nacional: la 27.551 de 2020 y la 27.737 de 2023. A grandes rasgos, estas leyes definían cómo debía actualizarse el precio del alquiler (ICL o Casa Propia, ambas muy por debajo de la inflación), cada cuánto (anual o semestral) y a qué plazo (3 años). Si bien había otras cosas, estas eran las principales regulaciones sobre el mercado de alquileres residenciales.

Desde la sanción de la Ley 27.551 en 2020, y hasta noviembre de 2023, previo a la sanción del DNU, los precios promedio del alquiler publicado (que reflejan la intención de cobro del primer mes de alquiler), habían subido 70% por encima de la inflación. En el mismo periodo, la oferta disponible en plataformas, medida en metros cuadrados, se redujo en un 31% (DEyC GCBA). Con posterioridad al DNU, en enero de 2024, la oferta de alquileres publicada en portales fue el doble que la registrada en noviembre, con precios 22% menores en términos reales. Es decir, en dos meses se revirtió toda la caída en la oferta y se alcanzó el mayor registro en 7 años, en paralelo a una reducción del precio real equivalente a un tercio del aumento acumulado. En mayo, último dato conocido para el mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires, en donde la Dirección General de Estadísticas y Censos releva lo que sucede en el portal Argenprop, la oferta de alquileres, medida en superficie (metros cuadrados), creció 226% con respecto a noviembre. Es decir, en mayo hubo más del triple de oferta que en noviembre.

Sin embargo, cabe señalar que también luego de la sanción del DNU, no existe regulación sobre el plazo de los contratos, la forma de actualización ni la periodicidad de esta actualización. Para los propietarios, se supone, esto fue una buena noticia, ya que permite celebrar contratos en el que el precio no pierda contra la inflación constantemente, pero también para el inquilino, porque permitió que los precios iniciales bajaran y, con esto, una de las principales barreras de entrada. 

Pero, es preciso de todas formas cuestionar si la oferta había efectivamente caído según la EPH en el tercer trimestre de 2023 alquilaban su vivienda 3,1 millones de hogares en todo el país, equivalente al 22% del total y el mayor registro desde 2016, cuando comienzan estos relevamientos. Es decir, había más hogares alquilando que antes, por lo que la oferta no puede haber caído considerablemente. Lo que sí puede haber pasado, y que explicaría la dinámica antes mencionada, es que los propietarios hubieran decidido dejar de ofertar sus inmuebles a través de plataformas u otros intermediarios, ante la falta de incentivos de pactar contratos en el marco de la legislación de 2020 (o la de octubre de 2023, aunque tuvo vigencia por poco tiempo).

Estas unidades, entonces, seguían estando en el mercado de alquileres, pero conseguían inquilino de otra manera: a través de conocidos, por redes sociales, etc. Si bien la oferta podría no haber caído en términos generales, sí cayó considerablemente para aquellos inquilinos que no contaban con una red de contactos propietaria, que son quienes necesitan de los intermediarios (portales o inmobiliarias) para acceder a esa oferta disponible. Esto significaba mayores costos de transacción y un mercado que, por su diseño legal, posiblemente penalizaba a las personas de menores ingresos. Que esa oferta haya vuelto a los portales es una buena noticia en términos de la democratización del acceso a la vivienda. 

Los precios, por su parte, registraron una fuerte caída, consistente con este aumento de la oferta. Vale aclarar que los precios son iniciales, pero lo importante es analizar el costo del contrato en su totalidad. Es decir, si baja el precio inicial, pero aumenta periódicamente, la conclusión no debe hacerse solo mirando el precio inicial. Dicho esto, el valor inicial promedio publicado de los inmuebles de 1, 2 y 3 ambientes cayó 39% en términos reales. Esta caída se dio principalmente entre diciembre y febrero, en donde la caída acumulada fue de 29%.

Sin embargo, es preciso notar que si bien la baja de precio democratiza el acceso, el contrato en su totalidad se da sin la claridad en las reglas del juego o la previsibilidad que la ley de alquileres permitía respecto de plazos e índices de aumento, ya que los acuerdos son en su mayoría entre las partes, con la relaciones de poder propietario inquilino que ello conlleva. La legislación de 2020 (y la de 2023), por diseño, era compatible con precios iniciales más altos. El solo hecho de que compulsivamente hubiera un precio fijo por un plazo prolongado (12 meses bajo la Ley de 2020 y 6 bajo la de 2023) y que al momento de ajustar se utilizara un índice cuyos aumentos acumulados son menores a los de la inflación (ICL en 2020, Casa Propia en 2023) implicaban automáticamente una reacción de cobertura por parte de los propietarios que se traducía en mayores precios iniciales. Esto es, si el valor del alquiler va a caer en términos reales casi constantemente, el precio inicial tiene que ser lo suficientemente alto como para compensar esa caída. Esta reacción explica el 70% de aumento, en paralelo a una tasa de inflación en proceso de aceleración. 

A partir del DNU, el precio ya no debe ser fijo necesariamente por 6 o 12 meses, ni debe actualizarse utilizando índices establecidos. A partir de diciembre, los contratos pueden actualizarse por inflación u otros índices de evolución más cercana, y por períodos más cortos, por ejemplo trimestral o cuatrimestralmente. Esto, a la inversa de lo anterior, significa precios iniciales más bajos, como se está viendo. Ahora bien, el precio inicial es relevante, pero es solo un componente del contrato, dado que las relaciones inquilino propietario son a plazos más largos. Que el precio inicial sea más bajo no quiere decir que se pague menos por el alquiler a lo largo del contrato (por los aumentos más seguidos y con otros índices). El 95,5% de los inquilinos/as tiene actualizaciones en el precio de su alquiler en plazos iguales o menores a 6 meses. Específicamente, en promedio, 7 de cada 10 inquilinos/as que firmaron sus contratos luego del decreto tienen aumentos mensuales o cada 3-4 meses. 

Quizás la clave de este nuevo mercado de alquileres no esté en el análisis de los precios sino en su asequibilidad. En noviembre, el alquiler inicial promedio en CABA representaba el 75% de un sueldo promedio (RIPTE) y en diciembre, con la devaluación y re-aceleración inflacionaria, llegó a 79%. Luego, desde enero hasta abril, los alquileres iniciales casi no subieron (en línea con lo que pasaba con el dólar), pero los salarios sí subieron (menos que la inflación, pero más que el alquiler inicial). Entonces, para abril, el alquiler promedio ya representó poco más del 50% de un salario promedio. 

Sin embargo, al analizar lo que sucede actualmente en el promedio del valor de los alquileres por barrio y cuánto representan de un sueldo promedio (RIPTE) se observa lo que se vé a continuació: 

% que representa el alquiler del RIPTE por Barrio

*Los precios promedio de alquileres son en pesos en los barrios con oferta según Zonaprop de Julio 2024  y para viviendas de más de 70 m2 y se tomó el valor Ripte mayo 879.483,08 - 

Según la Encuesta Nacional de Inquilina en junio de 2024, el 34,4% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. En el caso de aquellos alquileres que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 38,6%. Para el mismo mes de alquiler y para una vivienda con la misma cantidad de ambientes, se observa que en CABA los/as inquilinos/as con contratos iniciados en el año 2024 bajo el DNU 70/2023 pagan aproximadamente entre un 40% y un 50% más que aquellos que comenzaron en el marco de la Ley de Alquileres. 

Por otro lado, el plazo de 3 años en los contratos firmados con posterioridad al DNU se presenta sólo en el 9,7% de los casos. Como contrapartida, creció fuertemente la participación de contratos de alquiler cortos. Aquellos con un período de duración menor o igual a 1 año representan el 27,2% de los casos. Y los contratos entre 1 y 2 años son ahora los más frecuentes, en un 57,7% de los casos relevados en junio.

Referencias 

https://drive.google.com/file/d/1tjwm08vonZM5FmHsVPi1ay4Cs2qT33Y2/view 

https://chequeado.com/el-explicador/alquileres-cada-vez-hay-mas-hogares-inquilinos-en-la-ciudad-de-buenos-aires/ 

https://datadriven.com.ar/mercado-de-alquileres/#google_vignette 

​​https://www.infobae.com/economia/2024/07/11/cuanto-cuesta-alquilar-un-departamento-de-3-ambientes-en-la-ciudad-de-buenos-aires-barrio-por-barrio/ 

https://tejidourbano.net/nociones-internas/primeros-impactos-del-dnu-en-el-mercado-de-alquileres/ 

https://tejidourbano.net/wp-content/uploads/2024/07/16.-LOS-ALQUILERES-A-SEIS-MESES-DEL-DNU-1.pdf