Análisis respecto de los Créditos hipotecarios UVA

Argentina tiene una población, según los datos provisorios del Censo 2022, de unas 47.327.407 personas y se encuentra entre las naciones más urbanizadas del mundo. El 92% de su población es urbana, muy por encima de la media mundial (54%) y por encima de la media de Europa (75%), de Estados Unidos (82,2%) y de la propia región de la que forma parte (83%). Se estima que para el 2030 su porcentaje será de 94%[1]. 

El 10,8% de los hogares se encuentra en una situación de déficit habitacional cuantitativo, que comprende a los hogares que carecen de vivienda, la comparten o que habitan en casas de carácter muy precario en términos de sus materiales. Por otro lado, el 21,5% de los hogares se encuentra en una situación de déficit habitacional cualitativo es decir habita en viviendas precarias recuperables, o con hacinamiento por cuarto en viviendas no precarias (3 o más personas por habitación y un hogar por vivienda). Asimismo, el 51% de las viviendas argentinas no tiene acceso a alguno de los servicios públicos básicos[2]. Estas condiciones varían de acuerdo al ingreso de los hogares. 

El problema del acceso a la vivienda es un tema que afecta a los sectores populares pero también a los sectores medios. En los últimos años se registra una tendencia nacional, con mayor énfasis en la Ciudad de Buenos Aires, de aumento de la población inquilina en relación a la población propietaria, revirtiendo una tendencia histórica[3]. 

Esto se debe, en parte, a la inexistencia del acceso de financiamiento a largo plazo. En Argentina el stock de créditos hipotecarios se encuentra en los niveles más bajos de las últimas décadas, representando menos del 1% del PBI, cuando en países vecinos como Chile supera el 25% del PBI o, más lejos, los países europeos se encuentran en un promedio superior al 40% del PBI. 

Por lo tanto, el reciente anuncio del lanzamiento de créditos hipotecarios UVA por una gran cantidad de entidades bancarias, fue recibida con buenos augurios tanto por el mercado inmobiliario como por la población no propietaria que veía imposibilitada el financiamiento a largo plazo para el acceso a la vivienda en propiedad. 

En líneas generales, tal como había sucedido en el año 2016, la ventaja de los préstamos hipotecarios en UVA, es que las cuotas iniciales son bajas, lo que permite que una parte de la población que antes no hubiese calificado para un crédito hipotecario tradicional, ahora pueda tomar uno ya que se requiere de un menor nivel de ingresos para tomar este tipo de créditos. En contextos de baja inflación, y donde las paritarias sectoriales acompañan al crecimiento del índice de precios, no se presentan mayores problemas a la hora de sostener el pago de las cuotas mensuales. Pero cuando la variable inflación se torna elevada y no existe un acompañamiento en el aumento de los salarios, y por tanto, se pierde poder adquisitivo, tal como sucedió a partir del año 2018, la sostenibilidad del crédito se torna complicada. Por esto último, en la experiencia reciente se tuvieron que implementar algunos mecanismos de alivio para los deudores, como la extensión de la vida del crédito hasta un 25% en la medida que la cuota creciera 10 puntos porcentuales por encima del salario. Esto también fue posible siendo que la mayor parte de los préstamos fueron otorgados por la banca pública, un 75% entre el Banco Nación, el Banco Ciudad y el Provincia, que tienen una mayor disposición para refinanciar y  acompañar al deudor con voluntad de pago en una relación de largo plazo. 

A pesar de la problemática mencionada arriba es importante destacar que de las cerca de 120.000 familias que tomaron un préstamo hipotecario UVA para vivienda, en el lapso que estuvieron disponibles los últimos años,  sólo el 1,5% han presentado irregularidades, lo que es un número muy bajo comparado con otros sistemas en otros países. En la misma línea, si se contrapone la situación de quienes sacaron el crédito con aquellos que alquilan se observa que, para una vivienda equivalente, los primeros pagan una cuota que es aproximadamente un 30% inferior al alquiler. Además, a esto último hay que sumarle el efecto patrimonial que puede tener endeudarse en pesos sobre un activo que, dada las características del mercado local, es en dólares. Es decir, más allá de algunas problemáticas particulares, se ha demostrado que fue una herramienta adecuada para dar créditos a largo plazo frente al contexto inflacionario.

Volviendo a estos nuevos anuncios, todavía no podemos realizar un análisis sobre la cantidad de solicitudes y de otorgamiento de los créditos ya que es una política muy reciente, lo que sí podemos evaluar es que ya existe un aumento de la escrituración de inmuebles en CABA con respecto al año anterior. El último dato del Colegio de Escribanos, en mayo de este año, da cuenta de un aumento del 36% de escrituras con respecto a mayo del año 2023, siendo las 4590 escrituras el número más alto en 65 meses. El mercado de compra venta de inmuebles recién está resurgiendo post pandemia y sin financiamiento a largo plazo, por lo que estos anuncios de créditos hipotecarios son esperanzadores y a la vez se deben evaluar en un contexto económico, social y político de cambio. 

En la actualidad, algunos de los Bancos que los ofrecen son: Hipotecario,  Nación, Supervielle, Macro, Santader, Ciudad, Galicia, BBVA, Brubank, Patagonia, Del Sol, ICBC, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes y Banco Provincia del Neuquén. Cada Banco estipula requisitos propios para el acceso y el monto a otorgar.  Algunos, no tienen tope en los montos a otorgar, como el Santander, Supervielle, Macro, BBVA y Galicia. Otros ofrecen hasta $250.000.000, como el ICBC, el Hipotecario, el Patagonia, el Brubank y el Ciudad. Este último, tiene como propuesta la tasa más baja del mercado, ya que para la adquisición de viviendas en la zona del microcentro, ofrecen una tasa de 3.5% anual. La zona del microcentro es la que se ubica dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) y que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Sta. Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, en ambas aceras. 

Desde la Fundación Argentina Porvenir creemos que es interesante que se vuelva a implementar una política de financiamiento a largo plazo para la adquisición de viviendas, que pueda alcanzar a los sectores medios que sin la facilidad del crédito hipotecario ven imposibilitado el proyecto de vida de obtener una vivienda en propiedad, tal como quedó demostrado en los últimos años cuando la población inquilina ha comenzado a crecer en relación a la propietaria. En la medida que el contexto económico acompañe esta política va a dinamizar el mercado inmobiliario y la posibilidad cierta de sostenibilidad de este tipo de financiamiento. 

Anexo: Cuadro comparativo de los créditos hipotecarios en UVA según cada Banco