Análisis respecto de los Créditos hipotecarios UVA
Argentina tiene una población, según los datos provisorios del Censo 2022, de unas 47.327.407 personas y se encuentra entre las naciones más urbanizadas del mundo. El 92% de su población es urbana, muy por encima de la media mundial (54%) y por encima de la media de Europa (75%), de Estados Unidos (82,2%) y de la propia región de la que forma parte (83%). Se estima que para el 2030 su porcentaje será de 94%[1].
El 10,8% de los hogares se encuentra en una situación de déficit habitacional cuantitativo, que comprende a los hogares que carecen de vivienda, la comparten o que habitan en casas de carácter muy precario en términos de sus materiales. Por otro lado, el 21,5% de los hogares se encuentra en una situación de déficit habitacional cualitativo es decir habita en viviendas precarias recuperables, o con hacinamiento por cuarto en viviendas no precarias (3 o más personas por habitación y un hogar por vivienda). Asimismo, el 51% de las viviendas argentinas no tiene acceso a alguno de los servicios públicos básicos[2]. Estas condiciones varían de acuerdo al ingreso de los hogares.
El problema del acceso a la vivienda es un tema que afecta a los sectores populares pero también a los sectores medios. En los últimos años se registra una tendencia nacional, con mayor énfasis en la Ciudad de Buenos Aires, de aumento de la población inquilina en relación a la población propietaria, revirtiendo una tendencia histórica[3].
Esto se debe, en parte, a la inexistencia del acceso de financiamiento a largo plazo. En Argentina el stock de créditos hipotecarios se encuentra en los niveles más bajos de las últimas décadas, representando menos del 1% del PBI, cuando en países vecinos como Chile supera el 25% del PBI o, más lejos, los países europeos se encuentran en un promedio superior al 40% del PBI.
Por lo tanto, el reciente anuncio del lanzamiento de créditos hipotecarios UVA por una gran cantidad de entidades bancarias, fue recibida con buenos augurios tanto por el mercado inmobiliario como por la población no propietaria que veía imposibilitada el financiamiento a largo plazo para el acceso a la vivienda en propiedad.
En líneas generales, tal como había sucedido en el año 2016, la ventaja de los préstamos hipotecarios en UVA, es que las cuotas iniciales son bajas, lo que permite que una parte de la población que antes no hubiese calificado para un crédito hipotecario tradicional, ahora pueda tomar uno ya que se requiere de un menor nivel de ingresos para tomar este tipo de créditos. En contextos de baja inflación, y donde las paritarias sectoriales acompañan al crecimiento del índice de precios, no se presentan mayores problemas a la hora de sostener el pago de las cuotas mensuales. Pero cuando la variable inflación se torna elevada y no existe un acompañamiento en el aumento de los salarios, y por tanto, se pierde poder adquisitivo, tal como sucedió a partir del año 2018, la sostenibilidad del crédito se torna complicada. Por esto último, en la experiencia reciente se tuvieron que implementar algunos mecanismos de alivio para los deudores, como la extensión de la vida del crédito hasta un 25% en la medida que la cuota creciera 10 puntos porcentuales por encima del salario. Esto también fue posible siendo que la mayor parte de los préstamos fueron otorgados por la banca pública, un 75% entre el Banco Nación, el Banco Ciudad y el Provincia, que tienen una mayor disposición para refinanciar y acompañar al deudor con voluntad de pago en una relación de largo plazo.
A pesar de la problemática mencionada arriba es importante destacar que de las cerca de 120.000 familias que tomaron un préstamo hipotecario UVA para vivienda, en el lapso que estuvieron disponibles los últimos años, sólo el 1,5% han presentado irregularidades, lo que es un número muy bajo comparado con otros sistemas en otros países. En la misma línea, si se contrapone la situación de quienes sacaron el crédito con aquellos que alquilan se observa que, para una vivienda equivalente, los primeros pagan una cuota que es aproximadamente un 30% inferior al alquiler. Además, a esto último hay que sumarle el efecto patrimonial que puede tener endeudarse en pesos sobre un activo que, dada las características del mercado local, es en dólares. Es decir, más allá de algunas problemáticas particulares, se ha demostrado que fue una herramienta adecuada para dar créditos a largo plazo frente al contexto inflacionario.
Volviendo a estos nuevos anuncios, todavía no podemos realizar un análisis sobre la cantidad de solicitudes y de otorgamiento de los créditos ya que es una política muy reciente, lo que sí podemos evaluar es que ya existe un aumento de la escrituración de inmuebles en CABA con respecto al año anterior. El último dato del Colegio de Escribanos, en mayo de este año, da cuenta de un aumento del 36% de escrituras con respecto a mayo del año 2023, siendo las 4590 escrituras el número más alto en 65 meses. El mercado de compra venta de inmuebles recién está resurgiendo post pandemia y sin financiamiento a largo plazo, por lo que estos anuncios de créditos hipotecarios son esperanzadores y a la vez se deben evaluar en un contexto económico, social y político de cambio.
En la actualidad, algunos de los Bancos que los ofrecen son: Hipotecario, Nación, Supervielle, Macro, Santader, Ciudad, Galicia, BBVA, Brubank, Patagonia, Del Sol, ICBC, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes y Banco Provincia del Neuquén. Cada Banco estipula requisitos propios para el acceso y el monto a otorgar. Algunos, no tienen tope en los montos a otorgar, como el Santander, Supervielle, Macro, BBVA y Galicia. Otros ofrecen hasta $250.000.000, como el ICBC, el Hipotecario, el Patagonia, el Brubank y el Ciudad. Este último, tiene como propuesta la tasa más baja del mercado, ya que para la adquisición de viviendas en la zona del microcentro, ofrecen una tasa de 3.5% anual. La zona del microcentro es la que se ubica dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) y que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Sta. Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, en ambas aceras.
Desde la Fundación Argentina Porvenir creemos que es interesante que se vuelva a implementar una política de financiamiento a largo plazo para la adquisición de viviendas, que pueda alcanzar a los sectores medios que sin la facilidad del crédito hipotecario ven imposibilitado el proyecto de vida de obtener una vivienda en propiedad, tal como quedó demostrado en los últimos años cuando la población inquilina ha comenzado a crecer en relación a la propietaria. En la medida que el contexto económico acompañe esta política va a dinamizar el mercado inmobiliario y la posibilidad cierta de sostenibilidad de este tipo de financiamiento.
Anexo: Cuadro comparativo de los créditos hipotecarios en UVA según cada Banco
Tasa |
Plazo máximo |
% de financiación |
Monto máximo |
Ingresos mínimos |
% de relación cuota ingreso |
destino |
|
Santander |
fija nominal anual de 5,5% |
20 años |
hasta un máximo de 80% del valor de la propiedad para adquisición de vivienda permanente, y de 50% para vivienda no permanente. |
no hay tope |
$850.000 |
25% de los ingresos netos |
vivienda de uso permanente y no permanente |
Supervielle |
para quienes tengan cuenta sueldo en el banco es del 4% los primeros 12 meses y luego 5%. Para quienes no acrediten sus haberes es del 8%. |
30 años |
Para vivienda permanente se financia el 80%, no permanente el 75% |
no hay tope |
desde $1.000.000 para la compra, y de $450.000 para ampliación, refacción o mejora |
25% de los ingresos netos |
vivienda de uso permanente y no permanente, refacción y mejora, ampliación |
Macro |
5,5% para aquellos clientes que acrediten su sueldo en el Banco. Quienes no perciban sus haberes en la entidad, la tasa será del 7%. |
20 años |
Permite financiar hasta el 75% del valor escriturable del inmueble para propiedades con valores hasta $350.000.000. En el caso de propiedades con precios superiores a $350.000.000, la financiación es del 60%. Para los jóvenes de menos de 30 años, que acrediten su sueldo en el banco, se les otorga hasta el 90% del valor escriturable del inmueble a comprar, si sus padres son fiadores del crédito (en este caso, el préstamo se debe destinar a primera vivienda). |
no hay tope |
no especifica |
si acreditan haberes en el banco, 30%. Si no acreditan, 25%. |
1era y 2da vivienda |
BVBA |
6,5% para aquellos que acrediten al menos tres meses de haberes en la entidad y del 9,5% para quienes no lo hagan |
20 años |
hasta 80% del valor de la propiedad |
no hay tope |
no especifica |
25% de los ingresos |
1era y 2da vivienda |
Galicia |
5,5% para aquellos que acrediten sus haberes en el banco y del 7,5% para los que no acrediten |
30 años para compra y hasta 10 años para refacción o ampliación |
En el caso de adquisición de primera y segunda vivienda, se financia hasta el 80%, y para ampliación y refacción el 50% |
no hay tope |
no especifica |
1er y 2da vivienda, refacción y ampliación |
|
ICBC |
5% para quienes tengan cuenta sueldo en la entidad y del 7.5% para el resto de los solicitantes. |
15 años |
Hasta el 75% en vivienda de uso permanente, y 50% en vivienda de uso no permanente, ampliación y refacción. |
$250.000.000 |
no especifica |
25% de los ingresos |
1er y 2da vivienda, refacción y ampliación |
Hipotecario |
tasa de 8,5% para aquellos que no acrediten sus haberes en el banco. Los clientes con cuenta sueldo allí tienen una tasa de interés del 4,25% las primeras 12 cuotas, y a partir de la cuota 13 la tasa es de 6,9% |
30 años |
hasta el 80% de la vivienda a comprar o construir. Hasta el 50% en caso de una terminación de obra. Y el 100% para ampliación. |
$250.000.000. En el caso de terminación o ampliación es de hasta $125.000.000 |
Ingreso mínimo: 1 SMVM (salario mínimo vital móvil), puede sumar ingresos con su cónyuge o conviviente. |
25% de los ingresos |
Compra, construcción, terminación o ampliación de primera o segunda vivienda. |
Patagonia |
4,90% para quienes cobren sus ingresos en el banco y del 7,9% para mercado abierto. |
30 años |
75% del valor de tasación para el caso de compra y hasta el 25 % del valor tasado para refacción de vivienda. |
$250.000.000 |
25% de los ingresos |
adquisición de vivienda para uso permanente o inversión y además, para refacción del hogar. |
|
Brubank |
5,5% para los clientes que acrediten el sueldo en Brubank y 8% para los que no lo hagan. |
30 años |
hasta 70% del valor de la vivienda |
$250.000.000 |
ingreso mínimo 850.000.000 |
25% de los ingresos |
1era y 2da vivienda |
Ciudad |
5,5% en general y 3,5% para viviendas del microcentro |
20 años |
hasta 75% del valor de la vivienda |
$250.000.000 |
no especifica |
25% de los ingresos |
comprar, refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda permanente o no permanente en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta) |
Nación |
4.5% para los clientes del banco |
30 años |
hasta el 75% del valor de venta de la vivienda adquirir, que no deberá superar en total los U$S 120.000 |
$90.000.000 |
no especifica |
25% de los ingresos |
compra, cambio, construcción, refacción y ampliación de viviendas en todo el país como así también para la adquisición de una segunda casa. |
Credicoop |
5.5% (para quienes acrediten sus haberes en el banco) y del 6.5% (sin acreditación) |
20 años |
70% de financiación para primera vivienda y 50% para la segunda vivienda |
$200.000.000 |
$2.000.000 |
25% de los ingresos |
adquisición, construcción, ampliación, mejora y/o terminación de vivienda de uso familiar y ocupación permanente o segunda vivienda |
Bancor (Córdoba) |
4.9% durante todo el plazo |
20 años |
100% de la compra del inmueble o construcción y ampliación o terminación. |
$90.000.000 |
no especifica |
25% de los ingresos |
compra del inmueble o construcción y ampliación o terminación |
Provincia de Neuquén |
Para la primera línea la tasa será de un 3,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 4,5% para el resto de los casos. En la segunda línea la tasa será de un 8,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 9,5% para los no clientes. |
20 años |
hasta un 80% en el caso de adquisición y compra y un 100% para la construcción. |
La primera línea será hasta $50 millones y la segunda línea será hasta $100 millones. |
Para la primera línea se deberá acceder con ingresos por $890.000 y se abonará una cuota inicial de $300.000. Para acceder a ese monto, se deberá contar con ingresos por $2.700.000 y se abonará una cuota inicial de $940.000. |
35% de los ingresos |
compra, construcción y ampliación de primera vivienda |
Corrientes |
tasa del 5% |
20 años para compra y 10 años para refaccion |
Se financia hasta el 80% del menor valor entre tasación de garantía y valor de compra. Para construcción el 80% del valor del proyecto. |
Construcción, adquisición, ampliación y refacción de una vivienda única o segunda, destino familiar u ocupación permanente y compra de terreno para clientela en general. |
|||
Del Sol |
La tasa para los clientes que acrediten su sueldo en la entidad es del 5,5%, mientras que para aquellos que no lo hagan, es del 8,5%. |
20 años |
Para la compra de vivienda única y permanente, se financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble, y para la compra de vivienda no permanente, hasta el 70% del valor de tasación. En cuanto a la ampliación, se puede financiar hasta el 100% del valor de obra restante según presupuesto de obra, sin superar el 35% del valor actual de la garantía. Igualmente, para la refacción de vivienda, es de hasta el 100% del valor del presupuesto de obra sin superar el 25% del valor actual de la garantía. |
no hay tope |
adquisición de primera y segunda vivienda, así como para ampliación y refacción. |
--
Notas al pie:
[1] Datos de RENAPER en base al Censo 2010.
[2] Datos de la EPH segundo semestre de 2023 sobre 31 aglomerados.
[3] Datos de EPH a nivel nacional y EAH a nivel local.
Informe y presentación elaborada para el Coloquio 2024 del Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires
La crisis de la vivienda: situación a nivel nacional y en la Ciudad de Buenos Aires
Análisis de la Modificación del Código Urbanístico de CABA
Análisis de la política ejecutiva respecto del desfinanciamiento del FISU